Terreno de marinha em Búzios: laudêmio, foro e o que verificar antes de comprar

Terreno de marinha é uma faixa de terra que pertence à União, e não ao dono da casa. Em Búzios, cidade cercada de praias, isso aparece com frequência em imóveis perto do mar. Dá para comprar uma casa nessa situação, mas ela tem custos e passos próprios: o laudêmio na venda, uma taxa anual e uma certidão da Secretaria do Patrimônio da União (SPU) sem a qual o cartório não lavra a escritura.

O que é terreno de marinha

A definição está no Decreto-Lei 9.760/1946, artigo 2º: são os terrenos numa profundidade de 33 metros, medidos horizontalmente para a parte da terra, a partir da posição da linha do preamar médio de 1831. Na prática, é uma faixa ao longo da costa cuja demarcação é feita pela SPU, e não pela distância que a casa tem hoje da areia.

Por isso, duas casas vizinhas podem estar em situações diferentes, e uma casa a alguns quarteirões da praia também pode ter parte do terreno em área da União. A informação que vale é a do registro do imóvel e do cadastro da SPU.

As duas formas de ter um imóvel em área da União

• Aforamento: o dono tem o domínio útil do terreno e a União mantém o domínio direto. Paga foro anual.
• Ocupação: o imóvel está inscrito na SPU como ocupação. Paga taxa de ocupação anual.

Nos dois casos, quem compra passa a responder pelos pagamentos anuais e precisa transferir o cadastro na SPU para o próprio nome depois da compra.

Quanto custa: laudêmio, foro e taxa de ocupação

Os percentuais estão na lei federal:

• Laudêmio: 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º, com redação da Lei 13.465/2017). É cobrado na venda, e a lei põe o recolhimento prévio a cargo do vendedor.
• Foro: 0,6% ao ano sobre o valor do domínio pleno, para imóveis aforados (Decreto-Lei 9.760/1946, art. 101).
• Taxa de ocupação: 2% ao ano sobre o valor do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias, atualizado pela SPU (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 1º).

Repare que a base é o valor do terreno calculado pela SPU, e não o preço que você está pagando pela casa. Para saber o valor real em cada caso, peça o extrato do imóvel na SPU antes de fechar o negócio.

O que a escritura exige

O Decreto-Lei 2.398/1987 (art. 3º, § 2º) proíbe o cartório de lavrar ou registrar a escritura de imóvel da União, ou que inclua área da União, sem a certidão da SPU. A certidão confirma que o laudêmio foi recolhido, que o vendedor está em dia com as obrigações do imóvel na SPU e que a transferência está autorizada.

Na prática, isso significa que débitos de foro ou de taxa de ocupação em atraso travam a venda até serem quitados. Vale combinar no contrato quem resolve cada pendência e em que prazo.

O que verificar antes de comprar

1. Matrícula atualizada: a certidão de ônus reais do cartório de registro de imóveis costuma indicar se o imóvel é aforado ou ocupado e o número de cadastro na SPU (o RIP).

2. Situação na SPU: com o RIP, confira se há débitos de foro, taxa de ocupação ou laudêmio de vendas anteriores.

3. Quem paga o quê: deixe escrito no compromisso de compra e venda quem recolhe o laudêmio e quem quita débitos antigos.

4. Custo anual: some o foro ou a taxa de ocupação ao IPTU e ao condomínio na conta de quanto o imóvel vai custar por ano.

5. Transferência depois da compra: após o registro, atualize o cadastro na SPU para o seu nome, para não receber cobrança errada nem ter problema numa venda futura.

Para a lista completa de papéis da compra, veja documentos para comprar casa em Búzios. O imposto municipal da transferência está em ITBI em Búzios, e é um custo separado do laudêmio.

Onde isso costuma aparecer em Búzios

Quem procura casas pé na areia ou casas com vista para o mar deve fazer essa checagem logo no começo. O mesmo vale para terrenos à venda perto da orla: antes de pensar no projeto, confirme a situação do lote na SPU. Mais pontos sobre lotes estão em terreno em Búzios: o que saber.

Estar em terreno de marinha não é, por si só, motivo para desistir de uma casa. É um custo e uma etapa a mais, que precisa estar clara antes da proposta. Este guia é informativo; para o seu caso, confirme com o cartório e com um advogado de confiança.

Se quiser checar a situação de uma casa específica, fale com o Rony pelo WhatsApp.