Documentos para comprar casa em Búzios: a lista do imóvel, do vendedor e do comprador

Para comprar casa em Búzios, você precisa de três grupos de documentos: os do imóvel (matrícula atualizada, certidão de ônus reais e débitos de IPTU e condomínio), os do vendedor e do comprador (identidade, CPF e estado civil) e os da própria compra (guia do ITBI paga, escritura pública e registro no Cartório de Registro de Imóveis). O imóvel só passa a ser seu depois do registro. Este guia mostra o que pedir e o que a lei federal diz sobre cada item.

Documentos do imóvel

Matrícula atualizada e certidão de ônus reais

A matrícula é a "certidão de nascimento" do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Ela mostra quem é o dono, a descrição do terreno e da construção e tudo o que pesa sobre o imóvel, como hipoteca, penhora ou usufruto.

Pelo Decreto nº 93.240/1986, que regulamenta a Lei nº 7.433/1985, o tabelião pede para a escritura a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e a de ônus reais, emitidas pelo Registro de Imóveis, com validade de 30 dias. Por isso, peça a certidão no começo da negociação para analisar e de novo perto da escritura.

Certidões de tributos do imóvel (IPTU)

O mesmo decreto prevê as certidões dos tributos que incidem sobre o imóvel urbano, ou seja, o IPTU na Prefeitura de Búzios. O comprador pode dispensar essa certidão, mas aí passa a responder pelos débitos que existirem. Na prática, peça a certidão negativa ou os comprovantes de pagamento.

Declaração de quitação do condomínio

Se a casa estiver em condomínio, peça a declaração do síndico ou da administradora de que não há débitos. Pelo Código Civil (art. 1.345), quem compra responde pelas dívidas do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros. O guia de condomínios em Búzios mostra o que mais conferir.

Terreno de marinha e área da União

Em imóveis perto do mar, veja na matrícula se há registro de terreno de marinha, a faixa do litoral que pertence à União. Isso traz regras e taxas próprias e precisa ser checado antes de assinar.

Documentos do vendedor

• Identidade e CPF de quem vende e, se for casado, do cônjuge.
• Certidão de casamento ou de estado civil. Pelo Código Civil (art. 1.647), uma pessoa casada não vende imóvel sem autorização do cônjuge, exceto no regime de separação absoluta de bens.
• Se o vendedor for empresa: contrato social e documentos de quem assina por ela.
• Se houver procurador: procuração pública com poderes para a venda.

Além do que a lei exige do tabelião, é comum o advogado do comprador pedir certidões pessoais do vendedor, como as de ações cíveis, trabalhistas e de protesto, para ver se há dívidas que possam atingir o imóvel.

Documentos do comprador

• Identidade e CPF. O CPF é obrigatório também para estrangeiros; o passo a passo está em estrangeiro comprando imóvel em Búzios.
• Certidão de casamento, se for casado, porque o regime de bens entra na escritura.
• Comprovante de origem dos recursos, principalmente se o dinheiro vier do exterior ou de financiamento.

Os documentos da compra

1. Contrato de compra e venda: registra preço, forma de pagamento, prazos e o que acontece se uma das partes desistir. É comum haver um sinal na assinatura.

2. Guia do ITBI paga: o imposto municipal de Búzios, de 2,5% na compra comum. O tabelião registra na escritura que o imposto foi pago (Lei nº 7.433/1985). O cálculo está em ITBI em Búzios.

3. Escritura pública: feita em cartório de notas. Pelo Código Civil (art. 108), ela é obrigatória para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos, o que inclui na prática todas as casas à venda em Búzios. Na compra financiada, o contrato do banco pode substituir a escritura.

4. Registro no Cartório de Registro de Imóveis: pelo Código Civil (art. 1.245), a propriedade só passa ao comprador com o registro. Até lá, o vendedor continua sendo o dono perante a lei.

Quanto tempo e quanto custa

O prazo depende de quanto tempo levam as certidões e a guia do ITBI, além da agenda do cartório. Além do ITBI, some os emolumentos de escritura e registro, que seguem tabela estadual e variam com o valor do imóvel. Nos imóveis à venda no Imóvel em Búzios em outubro de 2026, uma amostra do mercado, o preço mediano é R$ 2,8 milhões; numa casa desse valor, só o ITBI fica em R$ 70 mil.

Resumo

• Do imóvel: matrícula atualizada, certidão de ônus reais (30 dias), IPTU e condomínio em dia.
• Das pessoas: identidade, CPF e estado civil de vendedor e comprador, com autorização do cônjuge quando exigida.
• Da compra: contrato, ITBI pago, escritura pública e registro.

Este guia é informativo e não substitui a orientação de um advogado, que deve revisar a documentação antes de você assinar. Para começar pelos imóveis, veja as casas à venda em Búzios, os terrenos à venda em Búzios e o guia casa de praia em Búzios: o que avaliar.

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