Imóvel de herança em Búzios: como vender, com ou sem inventário concluído

Para vender um imóvel de herança em Búzios, o caminho passa pelo inventário. Ele pode ser feito em cartório, mais rápido, quando os herdeiros estão de acordo e acompanhados de advogado, ou na Justiça, quando há briga ou outra situação que exija o juiz. Desde 2024, o cartório também pode autorizar a venda do imóvel durante o inventário, para pagar os impostos e as despesas do próprio processo.

Primeiro passo: o inventário

Quando alguém morre, os bens ficam reunidos no espólio até a partilha. Enquanto o inventário não termina, o imóvel continua no nome de quem faleceu, e nenhum herdeiro sozinho consegue passar a escritura para um comprador.

Existem dois caminhos.

Inventário em cartório (extrajudicial)

Previsto no Código de Processo Civil (art. 610) desde a Lei 11.441/2007 e regulado pela Resolução 35/2007 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Funciona quando:

• todos os herdeiros são capazes e concordam com a divisão;
• todos estão acompanhados de advogado ou defensor público;
• não há disputa entre os herdeiros.

A escritura pública de inventário e partilha vale para registrar o imóvel no nome dos herdeiros no Registro de Imóveis.

Inventário na Justiça (judicial)

Obrigatório quando há litígio entre os herdeiros, quando falta acordo sobre a partilha ou quando o tabelião tem dúvida sobre o caso e encaminha ao juiz. Costuma levar mais tempo.

O que mudou em 2024

A Resolução CNJ 571/2024 alterou a Resolução 35/2007 e ampliou o que pode ser feito em cartório:

• Herdeiro menor ou incapaz: o inventário pode ser feito por escritura, desde que a parte dele seja paga em fração ideal de cada bem e o Ministério Público se manifeste a favor. Se o Ministério Público impugnar, o caso vai para o juiz.
• Testamento: o inventário em cartório também é possível com testamento, desde que haja autorização do juiz no processo de abertura e cumprimento do testamento, todos tenham advogado e estejam de acordo.
• Venda durante o inventário: o inventariante pode ser autorizado, por escritura pública e sem alvará judicial, a vender imóvel do espólio. O dinheiro fica vinculado ao pagamento das despesas discriminadas do inventário, como o imposto de transmissão, os honorários e os emolumentos, e o inventariante presta garantia de que vai usar o valor para isso.

Esse último ponto é o que mais interessa a quem tem uma casa herdada em Búzios e precisa vender justamente para pagar o inventário.

Os dois momentos possíveis para vender

1. Depois da partilha. O inventário termina, o imóvel é registrado no nome dos herdeiros e eles vendem como qualquer proprietário. Todos os coproprietários assinam a escritura de venda.

2. Durante o inventário. Com autorização do juiz, no judicial, ou por escritura, no extrajudicial, dentro das regras acima. O comprador recebe a escritura assinada pelo inventariante em nome do espólio.

Em qualquer dos dois, é comum fechar antes uma promessa de compra e venda com prazo para a escritura definitiva, ajustado ao andamento do inventário.

O que separar desde já

• Certidão de óbito e documentos dos herdeiros.
• Matrícula atualizada do imóvel no Registro de Imóveis.
• IPTU e certidões negativas do imóvel.
• Se o imóvel estiver perto do mar, a situação de terreno de marinha (veja terreno de marinha em Búzios).

A lista do que o comprador vai pedir está em documentos para comprar casa em Búzios.

Quanto pedir pela casa

Herdeiros costumam divergir no preço, e isso atrasa tudo. Uma avaliação com base em imóveis comparáveis ajuda a fechar o acordo entre a família antes de anunciar. O guia quanto vale minha casa em Búzios explica como ela é feita, e como vender sua casa em Búzios mais rápido mostra o que acelera a venda.

Atenção

Este guia resume as regras gerais do Código de Processo Civil e das resoluções do CNJ. Cada inventário tem detalhes próprios, como regime de bens, testamento, dívidas e o imposto estadual de transmissão. Quem conduz o processo é o advogado, junto com o cartório ou o juiz.

Se você herdou um imóvel em Búzios e quer saber quanto ele vale ou como anunciar, veja venda seu imóvel em Búzios ou fale com o Rony pelo WhatsApp.